7 de mayo de 2020

INMOBILIARIO : ¿ Cuanto impactara la pandemia, al valor de las propiedades....?..... por lo pronto vendrán dos meses críticos ....

SiiLA Mexico

Hoy, la mayoría de los jugadores del real estate institucional se preguntan qué valor tienen y tendrán sus propiedades en unos cuantos meses. Los activos inmobiliarios son valuados a partir de los flujos futuros que generen, principalmente por medio de rentas, descontando el riesgo implícito dependiendo del tipo de activo.

PT.FESP.01

La prima de riesgo para calcular el valor de las propiedades comerciales dependerá de la percepción de este y de las adquisiciones que se tengan como referencia. Sin embargo, bajo la coyuntura actual, los comparables que se observen antes de marzo 2020 podrán servir de algo, pero tendrán que ser analizados con lupa.

Un centro comercial en Milán, desierto  / Gtres

Hoy, la clave será cómo se negocien los pagos de rentas en los próximos 3-4 meses. En el mejor escenario, los propietarios querrán mantener a todos sus inquilinos, ya que, de irse alguno, el espacio permanecerá vacío entre 8 y 14 meses, de acuerdo al Investor Survey de SiiLA México.
Además, la etapa de la “nueva normalidad”, para los propietarios, sugiere retos de gastos de operación y de hacer frente a servicios de deuda, aun y cuando pudieran renegociarla con una tasa más baja y de largo plazo.



Como lo hemos atestiguado, el COVID-19 llegó a acelerar las tendencias en los fundamentales, pero, sobre todo, en los hábitos de consumo. Hablando específicamente del retail, lo anterior impulsará una subida en la tasa de capitalización de adquisición, posiblemente hasta un 10-11%, si es que ocurren transacciones.

El sector logístico, al ser uno de los más defensivos, tendrá el reto de organizar su cadena de suministro. El impacto de la pandemia en los canales de distribución no ha sido menor, principalmente para aquellos que dependen de manufactura originada en China.
En lo que se reestablecen los servicios de transporte y se da el adecuado seguimiento a los pedidos solicitados pre COVID-19, los inquilinos receptores de esos bienes de capital tendrán que organizar también sus operaciones en México.
Esto seguramente impactará en el flujo de pago de rentas. Además, la mayoría de ellos -aunque tengan solidez financiera- querrá resguardar la mayor cantidad de caja, dada la incertidumbre en los mercados. ¿Esto impacta en el valor de los activos de un sector menos cíclico? La respuesta es sí, porque ahora cada contrato llevará un nivel de riesgo implícito ante un posible retraso en el cobro de la renta.



 Los ingresos de la mayoría de los activos se verán afectados durante los siguientes 12-18 meses por dos motivos: aumento en las tasas de desocupación y en el tiempo en el que las propiedades permanecerán sin inquilinos.
Sin embargo, es importante analizar otra consecuencia del COVID-19: el mercado tiene mucho menos liquidez debido a que varios fondos están cuidando sus reservas de efectivo; lo anterior también puede ser entendido como menor demanda de inmuebles de parte de los jugadores institucionales.


Para los próximos meses se pronostican pocas adquisiciones de inmuebles (exceptuando aquellas que llevan tiempo cocinándose) y solo los propietarios que tengan una necesidad inmediata por vender el activo estarán dispuestos a aceptar un precio castigado por su inmueble.
Imagen
Estos supuestos tendrán que ser considerados en las métricas para el análisis de una correcta valuación de activos.
Sin embargo, no todo está perdido; por ejemplo, los diez principales FIBRAs cotizaron a descuento durante el cuarto trimestre del 2019 (último reportado), esto significa que su valor de capitalización está por debajo de su Net Asset Value (NAV), lo cual es atractivo para inversionistas de largo plazo.
No hay texto alternativo para esta imagen
Según el índice S and P/BMV FIBRAS, el precio del certificado fiduciario presentó una caída significativa a finales de marzo de este año, cuando vimos los primeros casos de contagios no importados de COVID-19 en México.

A pocos días de que los diferentes FIBRAs comiencen a publicar sus reportes trimestrales, podemos anticipar que el valor de capitalización se ubicará entre 10-15%. Además, aunque seguramente veremos una diminución en su NAV, probablemente no sea en la misma proporción, por lo que se pronostica un mayor descuento entre el NAV y el valor de capitalización.
Por otro lado, hemos visto que distintos FIBRAs han acudido a su línea de crédito para hacer frente a los efectos económicos de la pandemia en su liquidez, por lo que es posible que el nivel de apalancamiento (LTV) incremente en el corto plazo.
                                     CONCLUSIÓN
 Los siguientes 45-60 días serán críticos para el ejercicio de la valuación de activos inmobiliarios comerciales.
Los propietarios tendrán que estar especialmente atentos a los cambios macroeconómicos, pero más aún, a los cambios que se generen en los fundamentales de mercado del sector que se quiera evaluar. Hoy más que nunca, los jugadores institucionales necesitarán de mayor información, tanto del mercado como transaccional y de mejor calidad y actualizada de manera recurrente.
José Carlos Alemán

 José Carlos Alemán José Carlos Alemán CEO SiiLA México. Real Estate data professional

0 comentarios: