Por
Angélica Hernández
Reserva territorial, alto costo para habilitar la tierra, falta de flujo de capital, así como el entorno económico global han afectado a las desarrolladoras que cotizan en la BMV, sin embargo especialistas en la materia coinciden en que el panorama es estable por los programas del Gobierno Federal y la visión de los desarrolladores en generar productos de valor agregado.Urbi, Ara, Sare, Geo, Homex y Consorcio Hogar enfrentan un 2012 lleno de retos, el más importante mantener su estabilidad financiera para enfrentar la estabilidad del mercado de vivienda. El año pasado, las vivienderas cerraron con un comportamiento negativo en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), derivado del fuerte entorno de volatilidad por la crisis de deuda soberana europea, los riesgos de recesión en Europa y su posible contagio a Estados Unidos.
Este ambiente en los mercados provocó que el precio de sus acciones cerraran a la baja; Geo con -62%, Ara -49%, Urbi -45% y Homex -44%. Para los primeros días del año las vivienderas registraron un buen desempeño, soportado no sólo en sus buenas guías para todo el 2012, sino también como parte de un rebote dado los castigados precios de sus acciones, según analistas y operadores.
La crisis a nivel internacional que surgió en Estados Unidos y que repercutió en el flujo de financiamiento es algo que no puede dejarse de lado, “en México hubo problemas con las Sofoles situación que ha restringido la oferta de crédito puente y que la construcción para los desarrolladores se viese afectada”, dice en entrevista para El Semanario Jesús Gómez Dorantes, subdirector general de Planeación y Finanzas del Infonavit.
En este sentido, Gene Towle, socio director de la consultora Softec afirma que “2012 es un año bueno para los desarrolladores con producción en proceso pero desastroso para la industria por que el flujo de capital ha bajado en un 75%”. Explica que los balances de los activos de estas empresas son reservas territoriales lo que inmoviliza el capital pues cuentan con terrenos a desarrollar en 15 años.
Por ejemplo, Urbi mantiene una reserva territorial de 5,751 hectáreas lo que permite el desarrollo de aproximadamente 306,102 viviendas, bajo una densidad media. Mientras que al cierre de 2011 la reserva territorial de ARA marcaba 43.8 millones de metros cuadrados ubicados en 20 estados del país, suficiente para edificar 182,864 viviendas a plan maestro. Sin embargo, se necesita flujo de capital para desarrollar vivienda en esos terrenos.
Agrega que comprar tierra y habilitarla es muy complicado “y los desarrolladores tienen demasiada tierra, por lo que deberán encontrar usos alternativos para esas reservas lo cual generará liquidez”. “Desde el punto de vista bursátil el precio por acción refleja poca rentabilidad al inversionista, entonces lo que debe hacer el desarrollado es diversificar sus tierras como en parques industriales, turismo, oficinas e incluso tierra agrícola y de esa manera podrán aprovechar el boom inmobiliario”, afirma Towle.
En este sentido, en el reporte del 3T11, Urbi explica que la empresa tiene 1,027 hectáreas de tierra estratégica en macro-proyectos, donde se incluyen diversos usos como vivienda, comercial e industrial, lo cual deberá ser indicador de mejores resultados al diversificar sus productos. El directivo de Softec, también comenta que otro de los impactos que han repercutido es “hacer casas baratas” porque a fin de cuentas no es rentable pues consume muchos recursos lo que se traduce en un alto costo para los resultados de las vivienderas y una baja utilidad.
Por lo tanto, el reto es que “los desarrolladores no sólo tienen que hacer casas baratas para venderlas sino que tienen que empezar a preocuparse por vender productos de mejor calidad para obtener mayores ingresos y brindar una mejor seguridad a los inversionistas para que estos se sientan seguros y así balancear su producto”.
No todo está perdido, panorama estable
Luego de la crisis que detono en Estados Unidos en el sector inmobiliario, la realidad es que México no se vio afectado en la misma dimensión y resulta que tiene varias fortalezas en el sector.
Para empezar existe una demanda potencial correspondiente a la explosión demográfica, y estabilidad económica. “Tenemos una gran ventaja que es la demanda que por cuestiones demográficas es muy importante, además de la estabilidad económica que tiene le país, lo que permite que esa demanda potencial se convierta en demanda efectiva lo que hace que el mercado siga siendo atractivo”, afirma Gómez Dorantes, del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Sin dejar de lado la crisis y situación económica global, enfatiza que México es un país de gente joven que requieren de construcción de viviendas, “y eso como punto de partida debería ser algo positivo y 2012 no deberá ser la excepción, pues en general creo que los participantes del sector se han ido adaptando a este nuevo entorno después de la crisis”. Además, según un estudio de BBVA Bancomer, estima que las empresas de vivienda que tendrán un mejor panorama este año y es que estas expectativas se basan a partir de 2012 el Gobierno Federal busca ampliar la cobertura del programa de subsidios de vivienda, para incorporar a los trabajadores que no están afiliados a los institutos públicos de vivienda (Infonavit y Fovissste y otros).
El presupuesto de dicho programa pasará de 5,000 a cerca de 8,000 millones de pesos (mdp) o que tendrá un aumento superior a 50%, además de que 70% del presupuesto de este programa será ejercido durante el primer semestre del año. "Esto sin duda ayudará a revertir la tendencia de caída de la construcción de vivienda observada en 2011, y beneficiará especialmente a las empresas constructoras dedicadas a atender a los segmentos de bajo ingreso", puntualizó la institución financiera.
No obstante, será necesario cierta cautela al hacer proyecciones sobre el potencial que ofrece este mercado, pues la experiencia de las Sofoles muestra que para atenderlos de manera adecuada se necesita conocimiento y un alto nivel de especialización. Si bien el programa de subsidios impulsará de nuevo la construcción de vivienda en 2012, la institución bancaria advirtió que los constructores deben mostrar mayor capacidad para leer oportunamente las señales del mercado y anticiparse a los cambios en el entorno.
Retos y oportunidades del sector
José Ángel Borbolla, director general de Tinsa, confía en que el 2012 presentará el mismo panorama que se vio durante el año pasado, pese a que la situación inmobiliaria general no ha tomado un buen camino ni un crecimiento. “El panorama será estable para el sector que deberá tomar una dinámica interesante en el 1S12, sin duda más allá de esto, nos debemos preocupar por los retos que permitan hacia el futuro dar dinámica al sector para retomar los números que traíamos hace cinco años”, afirma.
En este sentido, la creación de la segunda hipoteca del Infonavit así como los esquemas de mejora y remodelación, abren posibilidades a nuevos mercados. Por otra parte, el mercado ha cambiado en estos años, por lo que las vivienderas tienen que buscar nuevas formas de desarrollo desde el punto de vista urbano, mezcla de vivienda vertical con horizontal, zonas a desarrollar, complejos de usos mixtos, mayores espacios comunes, “eso es un poco de lo que también busca el mercado mexicano”.
En esa misma medida, los mismos financiadores buscan proyectos más nuevos e iniciativas de este tipo “y es donde nos está costando trabajo por la inercia que se trae de hace 7 años de construir vivienda vertical, sobretodo en la de interés social, tiene que haber nuevas ideas tanto de las empresas como de los municipios, lo que ayudará a fluir tanto en inversionistas como en usuarios finales, afirma. Asimismo, coincide Gómez Dorantes del Infonavit y Towle de Softec, al explicar que las empresas desarrolladoras de vivienda tienen que adecuar el producto en función de las preferencias de los consumidores pues la realidad es que el consumidor cambia de preferencias a lo largo del tiempo, de ahí la importancia de ofrecer un producto con valor agregado para diferenciar su oferta en el mercado
“En términos generales es un sector que tiene bases sólidas para seguir creciendo, la demanda es importante, entonces lo que tenemos que hacer es continuar evolucionando nuestro modelo para adaptarnos a los retos que son cambiantes, cada vez hay mucho mayor movilidad geográfica de la población y eso demuestra que debemos de tener productos de soluciones habitacionales con mayor flexibilidad”, concluye.
Las vivienderas
Hace unos días, Ara presentó su reporte del cuarto trimestre del 2011 donde los resultados no fueron positivos, sus ingresos sumaron 1,678.5 mdp, caída que tuvo origen en un descenso en el número de viviendas vendidas, de 29% a 3,517 unidades, con un incremento de 18.5% en los precios promedio de la misma. El reporte no trajo nada nuevo, y es que “ARA había tenido problemas similares desde el tercer trimestre”, dice Carlos Hermosillo, analista de vivienda de Banorte-Ixe.
Actualmente las desarrolladoras de vivienda, se encuentran en temporada de reportes financieros, motivo que mantiene a las empresas en reserva de información hasta el 27 de febrero.